住まいのガイド

ローン残債がある不動産はどうやって売却すればいい？

マイホームをはじめとする不動産は金額の大きな買い物になるため、一括購入が難しい場合は住宅ローンを組んで購入するケースが多く見られます。
しかし、なんらかの理由で不動産を売却しようとしたとき、ローンの支払いが終わっていない不動産は通常とは違った手続きが必要です。
そこで今回は、残債がある不動産を売却する方法と注意点について確認してみましょう。

ローン残債がある不動産の売却で重要になる抵当権とは
まずは住宅ローンと密接に関わる抵当権について解説します。
抵当権とは約定担保物権の一種であり、債務者からの支払いが滞った場合、債権者は抵当権の設定された不動産から弁済を受けることになります。
つまり住宅ローンが支払えない場合、抵当権の設定された不動産は担保として回収、売却されるのです。
抵当権が設定された物件はなんらかの債務が残っていると判断されるため、住宅ローンを組めません。
そのままだと売れる可能性が低くなるので、抵当権の抹消が必要になるのです。
しかし売却資金や自己資金でローンを完済しても、抵当権は自然消滅しません。
法務局へ申請し、抵当権抹消登記の手続きをおこないましょう。

ローン残債がある不動産を売却する方法
次は残債のある不動産を売却する方法を確認していきましょう。
売却にはまずローン残債の完済が必要です。
自己資金で一括返済できるケースでは特に難しいことはありませんが、売却資金で返済するケースでは、売却金額と残債の金額によって対応が2つのパターンに分かれます。
売却金額が残債を上回った場合はアンダーローンと呼ばれ、売却金額で残債の一括返済が可能です。
抵当権の抹消さえ忘れなければスムーズに売却が進むほか、リースバックを活用すれば売却後でも家賃を支払って同じ家に住み続けられます。
一方、売却金額が残債を下回ったオーバーローンでは少し問題が複雑です。
不足分を自己資金で補えれば一括返済するのがおすすめですが、それでも足りない場合は任意売却を選ぶことになります。
任意売却をおこなっても残債は消滅しませんが、債権者と相談して無理のない範囲で返済が可能です。

ローン残債がある不動産を売却する際の注意点
ローン残債のある不動産を売却する際にはいくつか注意点があります。
まず注意しておきたいのが、売り先行で売却を進める場合です。
ローン残債がある不動産を買い換える場合、売り先行ならばローンの返済がスムーズに進みますが、売却と同時に新居の購入を進めていないと仮住居が必要になってしまいます。
また築年数に関しても注意が必要です。
基本的に物件の価値は築年数が増えるごとに下がっていくので、ローン残債を減らしてから売却しようとタイミングを見計らっていると、物件価値が減少し返済が難しくなる可能性もあります。

まとめ
ローン残債がある不動産を売却するには、まずローンの完済が必要です。
売却資金や自己資金で返済が可能な場合でも、忘れずに抵当権の抹消を申請しましょう。
残債の返済が難しい場合でも任意売却などで負担を減らせる可能性があるので、自身の状況と制度の内容を把握し、適切な方法を選択してください。

株式会社ニッケンコーポレーションでは、戸田市・川口市・蕨市・さいたま市を中心に周辺の賃貸・売買物件を豊富に扱っております。